Chateau de la Rose

Waterloo le 30/01/2020

A l’attention de Monsieur Clément Hornacek de Bouygues immobilier, et le service urbanisme de la commune de Waterloo

Copie : Mesdames F. Reuter, Bourgmestre de Waterloo, Célie Leman, échevine et  Monsieur Cedric Tumelaire, échevin.

Mesdames, Messieurs,

 Suite à la réunion d’information tenue salle notre Dame au Chenois, du 20/1/2020 voici  les remarques de l’AIQW concernant : 

La demande de permis intégré de Bouygues immobilier Belgium S.A. visant sur le territoire de Waterloo, la création de 144 logements ainsi que des espaces destinés à des professions libérales et des commerces de proximité sur une superficie de 3,87 hectares sur le terrain situé entre les rues Emil Dury , Ma campagne et la chaussée Bara et la ligne de chemin de fer nr 124 ( cadastre 1 division, section C parcelles 332A,333 A, 334 ,335,336,364,330,325,326,327,328,329,354A et 337.)

 Le projet de lotissement Bouygues sur les 3,87 hectares jouxtant le château de la Rose au Chenois  a été revu légèrement à la baisse avec 144 logements au lieu des 170 prévus dans la mouture d’Avril  2019 ; il reste cependant trop dense et donc démesuré du fait de son enclavement et de sa mauvaise intégration dans le tissu urbain du Chenois et des problèmes importants des blocages des mobilités dans ce quartier et à Waterloo en général

 Ce projet est de toute façon inacceptable tant que le Schéma de développement communal et le plan communal de mobilité ne sont pas finalisés. Les quelques 300 véhicules prévus sur le site pour seulement 150 parkings envahiront donc en grande partie les quartiers voisins et l’ensemble des véhicules s’ajouteront aux trafics parasites dans et vers  plusieurs quartiers résidentiels environnants… 

Ce projet aggravera donc fortement les problèmes de mobilités et de parking dans les rues hyper fréquentées, voir bloquées que constituent la chaussée Bara , la rue Emile Dury et la rue ma Campagne.  Il n’y toujours que 3 sorties, la principale semble être celle de la Chaussée Bara et 2 autres sont prévues avenue Emile Dury ; ces sorties et entrées sont inadaptées du fait du  nombre de véhicules qui doivent les emprunter et des files, voir des accidents, seront provoqués par les inévitables « tourne à gauche » sur des chaussées ou rues hyper encombrées ou au profil non prévu pour ce type de manœuvre.

Il faut rappeler que le Chenois et ses habitants ne sont pas demandeurs d’une urbanisation du site ! Ce projet n’est souhaité et demandé que par le promoteur Bouygues Immobilier… agissant bien évidemment dans un but de gain financier privé.

L’AIQW n’est pas a priori, pas opposé à tout projet immobilier. Mais nous sommes attentifs au contenu et à la qualité de chaque projet, afin de défendre et protéger le cadre de vie au Chenois.

Dans ce cas-ci, construire 144 logements sur l’ensemble du site… soit près de 40 logements à l’hectare, alors que la densité moyenne au Chenois est de 20 logements à l’hectare est inadapté

De plus, avec près de 3 voitures par famille à Waterloo, cela ferait 300 à 350 voitures de plus dans les rues du Chenois et de Waterloo ! Sans même parler des véhicules des visiteurs, livreurs et chalands des commerces et autres centres d’activités prévus sur le site…

Pareille densité de logements est évidemment inacceptable au Chenois !
Le promoteur devra donc  encore plus réduire fortement ses ambitions dans ce domaine.

L’AIQW tient à attirer votre attention sur les points essentiels et prioritaires que tout « Projet de développement du site du Château de la Rose » devrait respecter :

1. Il faut attendre que le Schéma de Développement Communal (SDC) et le nouveau Plan Communal de Mobilité (PCM) soient finalisés et officiellement d’application avant de réaliser de nouveaux gros projets immobiliers comme celui-ci.

2. La densité de logements doit rester raisonnable et compatible avec le Chenois. Actuellement, la densité moyenne au Chenois est de 20 logements / hectare. Vu la surface totale des terrains ici concernés, 20 lg/ha doit être la norme à respecter ! En effet, avec les 3,5 ha de ce projet, cela représente déjà 70 nouveaux logements… Et avec 2 à 3 voitures par famille, cela fait déjà 140 à 210 voitures de plus dans nos rues (sans même compter les visiteurs, livreurs et chalands) !

3. Il faut prévoir suffisamment de places de parking sur site privé, à savoir minimum 3 places / logement, afin que les nouveaux véhicules de ce projet (et ceux des visiteurs, livreurs et chalands) n’aillent pas se garer ailleurs au Chenois… qui est déjà bien assez saturé !

4. Le projet (et notamment ses voies d’accès) doit être conçu de manière à éviter tout trafic de transit à travers le Chenois par des véhicules à moteur (notamment via les rues Emile Dury, Saint Germain et Ma Campagne).

5. Le style architectural des nouveaux bâtiments doit respecter et s’intégrer harmonieusement dans le bâti existant. Sur tout le site, il faut prévoir des blocs (largement séparés) de « petites maisons mitoyennes », quitte à ce que l’intérieur de ces bâtiments soit éventuellement divisé en appartements.

6. Le gabarit des nouveaux bâtiments doit être Rez + 1 étage + toit double versant, surtout le long des rues Emile Dury et Ma Campagne. Le long du chemin de fer et de la chaussée Bara, le gabarit peut éventuellement monter à Rez + 2 étages (maximum) + toit double versant. Les rez + 3 sont donc à proscrire car il ne s’intègre pas dans le bâti existant et accentue encore l’hyper densification de Waterloo commune de loin la plus dense du Brabant Wallon (1.400 hab/km² pour 390 hab/km² en BW)

Par ailleurs, nous apprécions toujours la garantie donnée par Bouygues Immobilier et CityTools que tout le Château de la Rose et  l’entièreté de son parc et tous ses arbres seront intégralement conservés et définitivement protégés.

Nous apprécions également l’attention apportée aux points suivants :
– Conservation de grands espaces verts ;
– Protection et enrichissement de la biodiversité ;
– Réduction de la consommation d’énergie par des constructions passives et zéro-énergie ;

 – Gestion de l’eau, et notamment récolte, utilisation et absorption sur site de l’eau de pluie ;
– Les  Parkings souterrains doivent être agrandis pour accueillir au moins 2 voitures par logements
– Cheminements piétons, cyclistes et mobilité douce en général, sont positifs ; néanmoins une liaison cyclable entre la chaussée Bara et la rue Ma campagne le long de la ligne de chemin de fer ( en bordure du terrain) devrait permettre une liaison efficiente pour le cyclistes et non perturbatrices pour les habitants du site jusqu’à la gare de Waterloo, le long de la ligne de chemin de fer ; une sortie sécurisée des cyclistes sur la rue ma Campagne est à prévoir par exemple une passerelle piétons et cyclistes à cet endroit dangereux

Nous recommandons aussi d’ajouter, l’intégration d’un maximum de panneaux solaires thermiques (pour la production d’eau chaude sanitaire), et d’un maximum de panneaux solaires photovoltaïques (pour la production d’électricité). Toutes les toitures orientées Sud-est, Sud et Sud-ouest devraient être entièrement dédiées à l’utilisation de l’énergie solaire sous ces deux formes.

 Enfin 50% des logements devraient être accessibles à des jeunes ménages ou des personnes âgées aux revenus inférieurs à la moyenne des habitants de Waterloo ; Un partenariat publique / privé serait peut être une solution pour atteindre cet objectif.

Restant à votre disposition pour travailler sur ces projets dans l’optique de respecter et d’améliorer la qualité de vie de TOUS à Waterloo

Luc Noullet et Stéphanie De Grotte

Administrateurs à l’association InterQuartiers de Waterloo. A.S.B.L. (AIQW)